Procjene nekretnina

Procjenom nekretnine sudski vještak određuje tržišnu vrijednost te nekretnine u trenutku izrade procjembenog elaborata uzimajući u obzir sve relevantne faktore u skladu sa najboljom praksom, pravilnicima i dostupnim podacima.

Tržišna vrijednost predstavlja cijenu po kojoj bi se nekretnina mogla prodati u privatnom dogovoru između voljnog prodavatelja i neovisnog kupca, na dan procjene. 

Tipovi nekretnina koje procjenjujemo: 

• stanovi / poslovni prostori / lokali (etažni dijelovi) 

• kuće / hale / zgrade (samostalne građevine) 

• zemljišta 

Koja dokumentacija će biti potrebna za izradu procjene nekretnine?

• Zemljišnoknjižni izvadak 

• Katastarski plan s identifikacijom zemljišnoknjižnih i katastarskih čestica 

• Bilanca, račun dobiti i gubitka za posljednje tri godine 3 - samo za poslovne nekretnine koje ostvaruju prihod

• Pravomoćni akt za uporabu 

• Projekti koji su sastavni dio ishođenih dozvola (arhitektonski dio projekata – tehnički opis i nacrti) 

AKO AKT ZA UPORABU NIJE DOSTUPAN 

• Pravomoćni akt za građenje 

• Pravomoćno rješenje o izvedenom stanju s arhitektonskim snimkom izvedenog stanja 

Sudski vještak će ovisno o nekretnini, namjeni i zahtjevu odabrati odgovarajuću metodu procjene.

Za potrebe procjene vrijednosti nekretnina postoje tri metode procjene:

TROŠKOVNA METODA

To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijednosti zemljišta komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova nastalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. 

POREDBENA METODA

Ova metoda se koristi uglavnom za utvrđivanje vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta apartmana, stambenih jedinica, obiteljskih kuća, garaža, parkirnih mjesta i poslovnih prostora.  Kod poredbene metode, vrijednost nekretnine određuje se uspoređivanjem stvarno postignutih otkupnih cijena usporedivih nekretnina u fer transakcijama. To zahtijeva detaljnu analizu tržišta.

PRIHODOVNA METODA

Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. Kapītalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti.